잠실주공5단지=추정 환급금 3억에 40평 무상배정 가능…재건축 비결

 

[잠실주공5단지 사업성 분석 ①] "대지지분만 23평으로 넓고, 기존 용적률 138% 낮아"…재건축 시 ‘대박’

 

[땅집고] 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 후 예상 모습.

 

[땅집고] ‘강남 대표 재건축’ 잠실주공5단지 재건축 정비계획안이 최근 서울시 수권소위 문턱을 통과하며 사업에 속도를 내고 있습니다. 무려 최고 70층에 6000여 가구로 탈바꿈합니다. 조합원 물량(3929가구)의 절반에 가까운 1700여 가구가 일반분양 물량으로 풀립니다.

 

무려 28년 전부터 시작한 재건축 사업이 이제야 속도를 내고 있는 건데요. 오늘은 대치동 은마와 함께 ‘강남 재건축의 상징’으로 꼽히는 잠실5단지에 대해 분석해보겠습니다.

 

◆ 대지지분 높고 용적률 낮아 사업성 뛰어나

 

부동산에 관심 좀 있다 하는 분들 중에서는 잠실5단지를 모르는 분이 없으실 텐데요. 이 단지는 위치가 좋아서 유명하지만, 사실은 사업성이 대박입니다. 사업성을 따질 때는 주로 대지지분이 큰 지, 용적률이 낮은지 등을 보는데요. 이 단지는 모든 면에서 좋다고 할 수 있습니다.

 

통상 재건축 아파트 대지지분은 보유 평형의 3분의 1만 되도 좋다고 보는데요. 잠실5단지는 34평의 경우 대지지분이 23평에 달합니다. 1대1에 가까운 수준이죠. 기존 용적률도 낮습니다. 중층 아파트에서는 180% 밑으로만 가도 대박이라고 하는데요, 5단지는 이보다도 한참 낮은 138%입니다.

 

기존 용적률은 낮고, 새로 적용받을 허용 용적률이 클수록 추가로 지을 수 있는 일반분양 물량이 늘어나는데요. 재건축 시에는 평균 323%의 용적률을 받습니다. 이 덕분에 잠실5단지는 1771가구로 상당한 양의 일반분양 분을 가져갑니다.

 

 

                                                           [땅집고] 잠실주공5단지 위치도./서울시

 

 

◆분담금 여부는? 조합 ”30평대 조합원, 40평대 무상배정 가능”

 

여러분들이 가장 궁금한 건 아무래도 분담금일텐데요. 사실 지금은 공사비나 분양가가 추정치도 나오지 않은만큼 예측이 어렵긴 합니다. 그래도 과거 기준으로 아주 대략적인 수치를 잡아볼 순 있었습니다. 조합에서 과거 총 공사비 3조원에 평당 공사비 800만원, 일반분양 7000만원을 기준으로 예측한건데요.

 

이 경우 가구당 추정 환급금은 평균 3억~4억원으로 나옵니다. 물론 과거에 비해서 공사물가가 많이 올랐기 때문에 총 공사비는 3조5000억 이상, 평당 공사비는 1000만원 이상으로 오를 가능성이 높습니다. 그래도 조합에서는 “아무리 물가가 올랐다고는 해도 사업성이 워낙 좋기 때문에 전 조합원의 40평대 무상 배정은 문제가 없다”고 보고 있습니다.

 

 

 

잠실5단지 재건축 사업성을 보려면 변수를 봐야 합니다. 초고층 건물, 규제 완화 여부 등이 대표적인데요. 70층짜리 초고층 건물은 당장 비용과 시간이 많이 들기 때문에 공사비를 훅 올릴 수 있는 요소로 볼 수 있습니다. 초고층 건물은 49층 이하 건물보다 기술이 복잡하고 비싼 재료를 써야 합니다. 규제도 까다롭습니다. 건설업계에서는 일반 건축물보다 비용이나 시간적으로 1.3배가 더 필요하다고 봅니다. 평당 공사비도 1300~1400만원까지는 잡아야 한다고 봅니다.

 

물론 일단 짓고 나면 초고층이 확실히 좋긴 합니다. 지역 위상이 달라지고, 집값에도 반영이 됩니다. 그래서 초고층을 지지하는 사람들은 비용이나 시간을 좀 들여서라도 확실한 랜드마크가 되는게 낫다고 보는 겁니다. 조합에서도 “전체 28개 동 가운데 70층 건물은 2개 동에 불과하기 때문에 초고층 건물로 인한 비용 부담은 크지 않다”고 보고 있습니다. 배치도를 보면 한강변은 20층, 다른 동도 높아봐야 49층으로 들어섭니다.

 

이밖에 분상제나 재초환 등 규제 완화도 사업성 판단 여부에 큰 영향을 미칩니다. 모든 절차가 빠르게 이뤄지면 2028년, 2029년에는 일반 분양이 가능하다는 전망이 나오는데요. 지금도 박상우 국토부 장관이 규제 완화를 시사하는만큼, 그때쯤이면 분상제도 풀리지 않겠냐는 기대감이 나옵니다. 분상제만 풀리면 조합원들은 10평 늘려 가면서도 환급금까지 받을 가능성이 높아집니다.

 

● 박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com