조정대상지역 해제, 내 주택 세금에 어떤 영향 미칠까?

조정대상지역 해제, 내 주택 세금에 어떤 영향 미칠까?

새 정부가 시작되며 많은 변화가 있었는데 특히 주택 보유자에게 눈에 띄는 한 가지 개편 사항은 지난 9월26일자로 효력이 발생한 조정대상지역의 대규모 해제다.

조정대상지역은 부동산 투기가 예상되는 지역을 지정해 주택의 거래에 대해 각종 세제상 제재를 가하는 지역이다. 이번 해제는 최근 주택 가격이 하락세를 보이고 있고 특히 지방은 조정대상지역으로 계속 유지할 필요성이 줄었다는 게 반영된 것으로 보인다.

그렇다면 조정대상지역은 주택 세금에 어떤 영향을 미치게 될까? 조정대상지역 여부에 따른 세목별 주요 효과를 살펴보면 다음과 같다.

우선 주택을 취득하는 단계에서는 취득세에 영향을 미치게 된다. 조정대상지역에 소재한 주택을 매수하는 경우 매수 당시에 2주택에 해당하게 된다면 취득세율(부가세 포함)이 9%(비조정대상지역인 경우는 최대 3.5%)까지 중과된다.

3주택인 경우에는 13.4%(비조정대상지역인 경우는 최대 9%)까지 중과되며 4주택 이상인 경우에는 조정대상지역 여부에 관계없이 13.4%까지 중과가 된다.

또한 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에도 일반 무상취득세율인 4%에 비해 최대 13.4%까지 중과된다.

주택을 보유하는 단계에서는 종합부동산세에 영향이 있다. 매년 6월1일 당시에 3주택 이상 또는 조정대상지역에 소재한 2주택 이상을 보유한 자에 대해서는 종합부동산세의 세율이 일반세율 0.6~3%에 비해 1.2~6%로 중과된다.

또한 전년대비 주택 보유세 세부담 상승의 상한선도 기본 150%에 비해 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 보유자는 300%로 높아진다. 다만 2022년 세제개편안에 따르면 종합부동산세 중과세율 및 세부담 상한은 내년 과세분부터 완화되는 방향으로 개정될 예정이다.

다음으로 주택을 양도하는 단계에서는 양도소득세에 영향을 미친다. 양도 당시에 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 다주택자에 대해서는 양도소득세가 중과된다. 기본누진세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트가 중과되고 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 중과되며 오래 보유했더라도 장기보유특별공제가 배제돼 세부담이 늘어난다.

다만 2년 이상 보유한 주택을 내년 5월9일까지 양도 시 한시적으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 배제해주고 있다.

일시적 1세대2주택자가 종전주택을 양도 시 양도소득세 비과세를 적용하는 경우 신규주택 취득 당시에 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있다면 종전주택 양도기간이 비조정대상지역인 경우의 3년에 비해 2년 이내 양도로 요건이 강화된다.

더불어 1세대1주택 양도소득세 비과세의 경우 2017년 8월3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주까지 해야 1세대1주택 비과세가 가능하다.

여기서 주의해야할 사항은 이번에 조정대상지역에서 해제됐다고 하더라도 취득 당시에 조정대상지역이었다면 이번 해제와 상관없이 여전히 2년을 거주해야 비과세가 된다는 점이다.

살펴본 바와 같이 조정대상지역 여부는 주택 세금에 많은 영향을 미치게 된다. 조정대상지역은 정부의 정책 방향에 따라 유동적이기 때문에 주택을 거래하기 전 확인이 필요하다.